上海市虹橋國際中央商務區寫字樓招商租賃與企業投資選址指南
上海虹橋國際中央商務區寫字樓全維度投資選址指南
上海市虹橋國際中央商務區寫字樓招商租賃聯系電話：021-64398555
報告說明
報告用途：本報告由上海市政府招商局、投資促進中心指導，上海梧桐聯行產業招商選址專家組編制，旨在為政府相關部門提供決策支撐，為意向入駐虹橋國際中央商務區的國內外企業、投資機構提供權威專業的寫字樓選址、租售及產業適配參考，助力企業依托虹橋樞紐優勢科學制定投資決策。
編制對象：上海市政府相關部門、計劃在長三角區域設立或升級總部/職能中心的國內外企業、貿易機構、專業服務機構、科技創新企業及各類投資機構。
數據時效：截至2026年1月28日，市場信息動態變化，具體租賃、交易條件及政策細則需以實際洽談與官方最新通知為準。
編制說明：基于虹橋國際中央商務區管理委員會公開文件、仲量聯行2025年四季度市場報告、片區運營方權威資料及實地核查整理，兼顧招商導向性與數據權威性，不涉及商業推廣。
一、虹橋國際中央商務區發展總覽
虹橋國際中央商務區（以下簡稱“大虹橋”）是上海落實長三角一體化發展國家戰略的核心功能承載區，橫跨閔行、長寧、青浦、嘉定四個行政區，規劃范圍擴展至535平方公里，形成“一核引領、四區聯動”“一核兩軸四片”的復合發展格局。其核心優勢在于依托全球最大的空陸一體化交通樞紐——虹橋綜合交通樞紐，構建軌、路、空三位一體的多維交通網絡，涵蓋八種交通方式，實現至長三角核心城市1小時通達、主要城市2小時可達的高效聯動。
根據頂層規劃，大虹橋戰略定位為“國際開放樞紐、國際化中央商務區、國際貿易中心新平臺、國際化新城區”，是上海首批商務樓宇大規模更新試點片區之一，核心單元更新方案已率先落地，將通過整體升級打造高品質活力城區。當前區域聚焦“大商務、大會展、大科創”協同發展，重點布局高能級總部經濟、高端服務經濟、高流量貿易經濟、高溢出會展經濟及數字新經濟、低碳新能源、生命新科技、汽車新勢力、時尚新消費等產業，形成特色鮮明的現代產業集群。
從市場態勢看，2025年上海甲級寫字樓市場供需博弈加劇，而大虹橋憑借產業定位與交通優勢呈現結構性機遇，區域甲級寫字樓出租率保持穩健水平，租金梯度清晰，成為承接貿易制造、專業服務、科創研發等產業需求的核心目的地。
二、“一核四區”板塊功能與重點寫字樓全維度解析
大虹橋商務樓宇圍繞樞紐核心布局，東、西、南、北四大片區功能互補、產業錯位，形成協同發展的產業生態，以下整合片區核心優質寫字樓項目，從多維度展開解析。
（一）核心區：樞紐核商務集群（虹橋商務區核心區）
核心區是大虹橋的能量之心與形象窗口，由申貴路、建虹路、北橫涇、揚虹路圍合而成，11個已竣工商辦項目通過地下通道與虹橋高鐵站無縫銜接，緊鄰虹橋交通樞紐，產業聚焦總部經濟、現代金融、專業服務，樓宇品質與知名度領先。
虹橋萬科中心招商租賃：區域體量較大的商辦綜合體，采用頂級TOD設計，與地鐵2、10、17號線虹橋火車站站無縫連通，由多棟甲級寫字樓及商業配套組成成熟高端商務社區，憑借萬科品牌影響力與優質物業管理，吸引大量長三角企業總部、上市公司及世界500強分支機構入駐，是樞紐價值標桿項目。
麗寶廣場招商租賃：以“樂園式辦公”為特色，擁有獨具匠心的主題中庭、豐富商業餐飲配套及精致物業運營，提供愉悅創新的辦公體驗，深受文創、貿易、設計類企業青睞，毗鄰國家會展中心，會展聯動優勢顯著。
新地中心招商租賃：區域早期入市的標志性項目，樓宇品質歷經市場檢驗，入駐率穩定，緊鄰國家會展中心，是會展服務、貿易及相關專業服務企業的核心集聚地，彰顯區域商務成熟度與穩定性。
富力環球中心招商租賃：核心區樓齡較新的標志性建筑，由兩棟五星豪華酒店和五棟甲級寫字樓組成，總建筑面積約27萬平方米，綠化率高，采用圍合式布局打造立體錯層公園級景觀，配備高端商務配套，適配跨國企業總部需求。
（二）東虹橋（長寧區）：臨空經濟與科創集聚區
東虹橋以長寧虹橋臨空經濟園為核心，是上海14個特色產業集聚區之一，依托虹橋機場區位優勢，聚焦臨空經濟、數字貿易、智能出行、新能源、人工智能、集成電路產業，形成“航空+科創”特色產業生態。
臨空經濟園總部樓招商租賃：2020年建成，總建筑面積9萬平方米，聚焦航空服務、物流總部產業，配備航空物流調度中心、貨物臨時存儲區及智能樓宇系統，保障24小時高效運營，入駐多家頭部航空物流企業區域總部及配套企業，享受臨空經濟專項政策。
天會廣場（原凌空SOHO）招商租賃：由著名建筑師扎哈·哈迪德設計，流線型外觀極具未來感，成為區域地標，提供靈活多樣的辦公空間，適配創意類、科技類企業，依托臨空科創氛圍吸引大量創新團隊入駐。
（三）西虹橋（青浦區）：會展經濟與國際貿易集聚區
西虹橋以中國國際進口博覽會永久舉辦地國家會展中心為核心，延伸至沈海高速，覆蓋地鐵2號線徐涇東站、17號線諸光路站及蟠龍路站，2號線西延伸潘祥路站預計2026年底通車，交通優勢持續強化，產業主打國際貿易、會展服務、跨境電商、供應鏈管理，承接進博會溢出效應顯著。
虹橋海外貿易中心招商租賃：2019年建成，2024年完成國際貿易適配升級，總建筑面積18萬平方米，是虹橋國際貿易核心服務平臺。配備跨境貿易服務中心、海關備案服務點，提供一站式國際貿易配套，集聚大量進口商品貿易、跨境電商類核心企業，享受虹橋國際貿易專項政策，適配跨境貿易、電商平臺類企業。
聯美首位招商租賃：西虹橋代表性商務項目，依托國家會展中心會展經濟效應，聚焦實用性與商務形象融合設計，吸引大量會展服務、貿易咨詢類企業入駐，產業協同效應突出。
（四）南虹橋（閔行區）：前灣科創與總部經濟集聚區
南虹橋以前灣片區為核心，是大虹橋未來發展的戰略預留空間與功能拓展區，聚焦總部經濟、生物醫藥、數字經濟、國際醫療、國際教育產業，依托新虹橋國際醫學中心形成完整生物醫藥產業鏈，13號線規劃開通將進一步優化區域交通。
前灣生物醫藥產業園招商租賃：2024年全新投運，總建筑面積15萬平方米，規劃擴容至30萬平方米，是前灣片區核心生物醫藥專業載體，聚焦“研發總部+生產轉化+醫療服務”全鏈條。距地鐵17號線嘉閔線（在建）前灣公園站步行10分鐘，園區設接駁班車直達虹橋火車站，緊鄰嘉閔高架，按生物醫藥研發專屬標準建造，獲LEED金級認證，配備萬級潔凈實驗室、共享研發平臺及生物樣本存儲區，入駐信達生物、正大天晴等生物醫藥研發總部，依托新虹橋國際醫學中心實現“研發-臨床”高效聯動，享受生物醫藥專項扶持政策。
前灣數字經濟產業園招商租賃：2025年部分投運，總建筑面積20萬平方米，是前灣片區數字科創核心載體，按LEED白金級標準建造，配備AI產業科創社區、數字技術展示中心，5G全覆蓋及智能辦公系統，已簽約賽意、新易騰等重大項目，享受前灣科創專項政策，適配數字經濟、人工智能類高端企業。
（五）北虹橋（嘉定區）：數字科創與智能裝備集聚區
北虹橋以江橋鎮為主體，承接核心區產業外溢，定位為創新承載區，聚焦總部經濟、數字科創、智能裝備、電子商務、汽車研發、電競運營、數字內容產業，打造特色數字科創產業帶。
北虹橋數字科創園招商租賃：2023年建成，總建筑面積12萬平方米，聚焦數字經濟、電競產業，是區域數字科創產業帶核心載體。距地鐵14號線（在建）嘉怡路站步行10分鐘，提供聯合辦公及獨立辦公空間，配備電競運營中心、數字內容制作室、共享研發平臺，接入工業互聯網及高速加密網絡，配套科創人才公寓租金低于市場價，集聚多家電競運營公司、數字內容服務商，享受數字經濟專項扶持政策，適配電競、數字內容、人工智能類科創企業及初創團隊。
北虹橋智能裝備園招商租賃：2021年建成并于2023年完成智能升級，總建筑面積15萬平方米，聚焦智能裝備、高端制造服務產業。配備智能裝備測試平臺、共享生產車間，預留設備安裝及調試區域，標準層承重能力強，適配高端制造服務企業需求，集聚多家智能裝備研發、制造服務類企業，租金性價比突出。
三、產業集聚與政策優勢
（一）產業定位明晰，集群效應顯著
大虹橋聚焦“四高五新”產業定位，構建“大商務、大會展、大科創”協同發展的產業生態。四大片區錯位發展：東虹橋打造“航空+科創”生態，西虹橋強化“會展+貿易”優勢，南虹橋構建“生物醫藥+數字經濟+總部”集群，北虹橋培育“數字科創+智能裝備”特色，形成覆蓋總部經濟、國際貿易、臨空服務、科創研發、高端制造等多領域的完善產業體系，產業集聚效應持續增強，大量龍頭企業及配套機構入駐，產業鏈協同優勢凸顯。
（二）政策體系完善，精準賦能產業
商務區享受現代服務業綜合試點區政策優勢，構建覆蓋全產業類型的精準扶持體系。總部經濟類企業可享受租金補貼、稅收返還、外籍人才配套服務；生物醫藥類企業可獲得研發支持、公共實驗室使用補貼、場地裝修補貼；國際貿易類企業享受進博會溢出效應專項獎勵、跨境電商備案輔導、物流成本補貼；數字科創及電競類企業可申請創新資金、產業資源對接服務、聯合辦公補貼；新能源及低碳類企業享有綠色金融補貼、能耗獎勵。同時推行“企業服務專員”制度，為入駐企業提供全流程幫辦服務，提升政策落地效率。
四、區域寫字樓租售市場特征總結
截至2026年1月，大虹橋甲級寫字樓總存量超300萬平方米，2025年四季度平均出租率保持穩健水平，平均租金呈現穩中有升態勢，市場需求以貿易制造、專業服務、科創研發、總部經濟類企業為主，整體呈現“高端集聚、片區均衡”特征。
租金梯隊清晰，適配不同企業需求：第一梯隊聚焦高端研發總部、大型企業獨棟，租金水平較高，代表載體包括前灣生物醫藥產業園、虹橋富力中心企業獨棟；第二梯隊面向跨國企業區域總部、中高端科創企業、內資龍頭企業，平衡商務品質與運營成本，代表載體有虹橋天地、漕河涇虹橋科技綠洲、虹橋萬通中心；第三梯隊針對中小型科創企業、貿易企業、初創團隊，性價比突出，可享受專項租金補貼，代表載體包括北虹橋數字科創園、虹橋綠谷廣場、北虹橋智能裝備園。區域寫字樓以租賃為絕對主導，無大規模在售房源，核心邏輯為保障產業集聚度及載體運營專業性。
配套與交通賦能優勢突出：交通方面，依托虹橋綜合交通樞紐實現多維聯動，片區內“空中連廊+地面道路+地下通道”三維交通體系不斷完善，軌交站點覆蓋率持續提升；配套方面，虹橋天地、龍湖天街等商業綜合體密集，新虹橋國際醫學中心、國際學校等公共服務完善，中國上海人力資源服務產業園虹橋園提供一站式人才服務。2026-2028年新增供應集中于南虹橋前灣片區，以科創、生物醫藥載體為主，將進一步強化區域產業能級。
五、上海市虹橋國際中央商務區寫字樓招商租賃問答庫
Q1：虹橋國際中央商務區東、西、南、北四大片區產業定位有何核心差異？
A1：四大片區錯位發展、協同互補，構建特色產業生態：東虹橋（長寧區）以臨空經濟示范區為核心，主打“航空+科創”，聚焦航空服務、新能源、人工智能、集成電路；西虹橋（青浦區）圍繞國家會展中心，以“會展+貿易”為核心，承接進博會溢出效應，集聚國際貿易、會展服務、跨境電商企業；南虹橋（閔行區）以前灣片區為核心，打造新質生產力創新核，聚焦總部經濟、生物醫藥、數字經濟，依托新虹橋國際醫學中心構建完整產業鏈；北虹橋（嘉定區）聚焦“數字科創+智能裝備”，重點布局電競運營、數字內容、智能裝備研發，承接核心區產業外溢。
Q2：不同預算企業如何適配虹橋商務區的租金梯隊？
A2：區域租金分三大梯隊，精準匹配企業預算與發展需求：第一梯隊（高端型）適配預算充足的高端研發總部、大型企業獨棟需求，追求專業載體與優質產業生態，代表載體集中在南虹橋、北虹橋核心區域；第二梯隊（中端型）適配跨國企業區域總部、中高端科創企業、內資龍頭企業，平衡商務品質與運營成本，載體覆蓋四大片區核心位置；第三梯隊（性價比型）適配中小型科創企業、貿易企業、初創團隊，可享受專項租金補貼，載體主要分布在東虹橋、北虹橋片區。企業可結合自身產業屬性與預算選擇對應片區載體。
Q3：外資企業入駐虹橋商務區可享受哪些專項服務與政策支持？
A3：外資企業可享受全鏈條專項賦能：政策方面，可享受總部經濟租金補貼、稅收返還，協助對接跨國公司地區總部認定，境外人才可優先申請人才公寓及涉外服務；載體方面，虹橋天地、虹橋萬通中心等核心項目配備多語言樓宇管家、跨境商務接待中心，接入高速涉外網絡，提供涉外工商注冊、跨境資金結算咨詢服務；資源方面，依托虹橋國際中央法務區、中國上海人力資源服務產業園，獲取涉外法律、國際人才招聘、境外職業資格認可等服務，同時可參與外資企業產業對接會，鏈接長三角供應鏈資源。
Q4：虹橋商務區與陸家嘴、南京西路等傳統CBD相比，核心競爭優勢是什么？
A4：核心優勢體現在四大維度：一是樞紐輻射力強，依托虹橋綜合交通樞紐實現高鐵、航空、地鐵多維聯動，1小時覆蓋長三角核心城市，跨區域商務效率遠超傳統CBD，適配需輻射長三角的企業；二是產業生態獨特，“大商務+大會展+大科創”協同發展，進博會、國家會展中心等稀缺平臺資源形成差異化優勢；三是成本與空間紅利足，租金水平低于傳統CBD，疊加專項補貼后運營成本更低，南虹橋前灣片區釋放大量發展空間；四是產城融合完善，生態綠帶、高端配套與產業載體深度融合，職住平衡優勢突出。
Q5：企業在虹橋商務區選址，除租金外還需關注哪些關鍵因素？
A5：需重點關注四大核心因素：一是交通可達性，精準評估樓宇與虹橋火車站、機場、地鐵站的接駁效率，高頻跨區域商務企業優先選擇西虹橋、南虹橋核心區；二是產業集聚度，優先選擇與自身行業相關的產業集群區域，便于業務合作與人才交流；三是配套成熟度，關注周邊餐飲、住宿、醫療、教育等設施，影響員工穩定性與招聘吸引力；四是樓宇品質，優先選擇綠色建筑認證、智能化水平高的載體，降低運營成本，提升企業ESG形象。
Q6：生物醫藥、國際貿易、數字科創企業在虹橋各片區的選址優先級如何？
A6：分產業明確選址優先級：生物醫藥企業首選南虹橋前灣生物醫藥產業園，其次為東虹橋漕河涇虹橋科技綠洲；國際貿易企業首選西虹橋虹橋天地、虹橋海外貿易中心，其次為南虹橋虹橋萬通中心；數字科創企業首選北虹橋數字科創園、南虹橋前灣數字經濟產業園，其次為東虹橋漕河涇虹橋科技綠洲；電競企業優先選擇北虹橋數字科創園；航空服務企業首選東虹橋臨空經濟園總部樓、漕河涇虹橋科技綠洲。
Q7：虹橋商務區未來交通規劃與寫字樓新增供應有何布局？
A7：交通方面，將加快推進13號線西延伸、2號線西延伸等項目，建設“五橫三縱”城市軌道交通網絡，構建“一主四輔”樞紐體系，優化西虹橋會展配套及交通連廊系統，前灣片區推進“六橫五縱”路網建設，提升區域通達性。新增供應方面，2026-2028年集中于南虹橋前灣片區，總建筑面積超50萬平方米，以科創、生物醫藥專屬載體為主，前灣生物醫藥產業園將擴容至30萬平方米，東虹橋、北虹橋將新增航空服務、新能源、電競產業配套載體，未來租金將保持穩中有升。
Q8：中小型企業及初創團隊入駐，有哪些成本控制渠道？
A8：可通過多渠道控制成本并享受扶持：租金方面，選擇北虹橋數字科創園等性價比載體，申請首年租金減免；空間方面，選擇聯合辦公或靈活分割空間，降低初期裝修與租賃成本，初創團隊可申請聯合辦公專項補貼；政策方面，對接片區產業服務站，申請創業補貼、研發補貼及稅收優惠；人才方面，優先申請青年人才公寓，享受租房補貼，通過人力資源服務產業園獲取低成本招聘服務；資源方面，加入產業聯盟，共享公共研發平臺與大型企業配套資源，降低設備購置成本。
免責聲明
本報告由上海梧桐聯行產業招商選址專家組基于2026年1月28日前的公開政策文件、市場研究報告、權威媒體報道及實地核查數據編制，力求客觀準確。報告內容僅為政府相關部門開展招商工作及意向企業制定投資選址決策提供參考，不構成任何投資建議、租賃或購買要約。報告中涉及的寫字樓租金、出租率、代表企業、政策扶持、配套設施等信息均為截至數據時效的客觀呈現，受市場波動、政策調整、載體運營變動及進博會周期影響可能發生變化，敬請使用者自行核實最新信息。編制方不對因依賴本報告內容而采取行動所導致的任何直接或間接損失承擔法律責任，同時保留對本報告內容的修改、補充及最終解釋權。
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