三季度上海寫字樓新增供應節奏放緩 租賃周期變長
近日，CBRE世邦魏理仕近日發布《2018年第三季度上海房地產市場回顧與展望》，解析上海商業地產市場最新發展狀況與趨勢。
優質寫字樓市場：新增供應節奏放緩，租賃周期變長
三季度租戶問詢量保持穩健，由于市場可供選擇多元，租戶決策時間延長，同時加上受到P2P深度洗牌以及與共享辦公進入兼并收購時代的影響，整體凈吸納量下降為13.1萬平方米。幸而同期供給減量，總共有32.4萬平方米新增面積入市，為今年以來低點，于是在供求關系的作用下，全市空置率環比小幅上升1.1百分點至14.7%。
觀察季內租戶需求，主要為同一商務區內搬遷活動，以及同棟大樓內小面積擴租需求，顯示多數租戶在區位選擇上仍有其地域性，跨區域搬遷活動則多座落于新竣工項目大樓內。若以租戶行業類別分析，傳統金融業（28%）、TMT（12%）及文創展會業（10%）產業為成交大宗。租金表現方面，全市寫字樓平均租金報價為每月每平方米299.6元，但受到市場可租賃面積增加影響，業主為吸引大面積優質租戶進駐，部分項目議價空間進一步增大。
世邦魏理仕華東區顧問及交易服務|辦公樓部主管張越表示：“受惠于部分大樓延遲交付，年底前上海寫字樓市場在供應節奏上得以舒緩，加上市場帶看量穩健，四季度有望看到一波租戶完成搬遷，預料整體市場空置率將小幅下滑，租金方面應能維持現有水平。值得注意的是，近年上海會展業呈現國際化、專業化的快速發展趨勢，這不僅帶來可觀的經濟效益和社會效益，更對寫字樓市場產生積極推動作用”。
優質零售物業市場：餐飲服飾需求旺盛，線上品牌線下拓店
2018年第三季度，凱德晶萃廣場和置匯旭輝廣場開業，為市場帶來共計21.9萬平方米的新增供應。季末，位于南京東路商圈的上海世茂廣場以接近滿租狀態重新開業。調整之后的商場品牌更迭率達90%以上并引入多家首晉品牌如西西弗中國首家旅行主題書店，Initial中國內地首家男裝旗艦店和HELLO KITTY主題樂園等。受新項目良好的開業率和改造項目的重新入市，季內市場凈吸納量達31.8萬平方米，整體空置率持續下降1.4個百分點至5.1%。
此外，延續上個季度趨勢，本季錄得超過七成的租賃需求來自餐飲和服飾品牌。另一方面，線上品牌線下拓店熱度不減。天貓IMV旗艦店亮相凱德晶萃廣場。電 商平臺一條生活館三店齊開，同時進駐凱德晶萃廣場，置匯旭輝廣場和仲盛世界商城。與此同時，京東無人超市在環宇薈圍擋。小米旗下有生品見簽約仙樂斯廣場。整體而言，購物中心首層平均租金環比微漲0.2%，報每天每平方米36.6元。
世邦魏理仕中國區顧問及交易服務|商業部主管瑞貝卡表示：“作為全球新品首發地和高端品牌首選地，本季上海零售物業市場持續錄得超過70家新晉品牌來滬開店，其中46%為餐飲品牌。另一方面，打破品類界限，打通線上線下渠道并搭載人工智能基因的新生活方式品牌走俏市場。未來，單一的業態品牌已不能滿足日益挑剔的年輕消費群體，更多元化，智慧化和一站式消費新場景將受到消費者熱捧”。
倉儲物流市場：強勁需求帶動快速去化，推動租金持續上漲
三季度物流市場共有三個新項目交付，為市場帶來超過30萬平方米方的供應。需求表現強勁，主要來自第三方物流及制造業。為備戰“雙十一”購物節，多家第三方物流公司錄得1萬平方米以上租賃成交。此外，某汽車制造業于外高橋錄得超過10萬方的租賃。受強勁需求推動，本季度新項目去化明顯，而市場總體凈吸納量則達29萬平方米，為三年來最高，促使空置率下降至6.8%。
活躍的租賃需求，推動租金穩中有漲，環比上漲0.1%至每月每平方米45.7元。主要工業園區平均地價保持平穩，為每平方米2,105元。
世邦魏理仕華東區顧問及交易服務|工業部主管繆博文表示：“未來六個月，預計將有超過20萬平方米高標倉庫入市，在強勁需求推動下，預計新增供應將延續快速去化的勢頭，空置率將維持在低位。備戰“雙十一”期間，為應對大規模、大體量快遞，各大物流企業瞄準智慧倉庫的運用。如機器人分撥中心，智能識別系統等。預計未來智慧倉庫及配套設施的運用場景將更加廣泛?！?/span>
投 資市場：新興市場受青睞，資產類別多元化
三季度大宗交易錄得20筆成交（累計達52筆），交易總額約為95億元（累計達到558億元）。造成上述“量穩價平”的主要原因可歸納為，一、交易規模小于10億元占比達85%，高于過去10個季度的平均水平54%；二、高達80%的大宗交易發生在新興市場；三、超過55%的投 資者傾向對較高風險的標的進行投 資。
目前上海投 資市場進入小周期盤整。雖然投 資者對于市場仍充滿熱情，但由于資金成本走高，需要尋找較高回報率的標的對沖，因此投 資者的風險偏好明顯提升。同時投 資者對于較高回報率的新興市場更為青睞，也導致單筆交易金額偏小。與之前投 資機構獨寵傳統寫字樓的情況不同，今年以來年物業投 資市場資產類別更加多樣化，商務園區寫字樓、物流資產包、零售物業、酒店式公 寓資產等均成為投 資者喜好的目標。
世邦魏理仕華東區投 資及資本市場主管何樹奇表示：“未來六個月我們預期上海的大宗交易市場仍將保持穩定。受投 資者風險承受能力提升的影響，可以推測新興市場交易將持續火熱，同時市中心具改造潛力的資產亦將受投 資者的關注。另外，國內資本市場的變動或將為外資競價能力創造相對優勢，預期外資投 資者將再度活躍，尋求中長期增長機會”。
